Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkule ve gayrimenkule dayalı olan sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkule ait projelere, gayrimenkule dayalı olan haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belli projeleri gerçekleştirmek amacıyla ortaklık kurabilen, Sermaye Piyasası Kurulu'nun ilgili Tebliği'nde izin verilen diğer etkinliklerde bulunabilen sermaye piyasası kurumlarıdır.
Gayrimenkul yatırım ortaklığının asıl amacı, kazanç potansiyeli yüksek gayrimenkullere veya gayrimenkul projelerine yatırım yapmak, portföyünde bulunan gayrimenkullerden kira geliri ya da gayrimenkul alım satım kazancı elde etmektir.
Portföyündeki gayrimenkullerin alım satım işleminden kar sağlayan gayrimenkul yatırım ortaklığı, yılın sonunda bu karı tüm ortaklarına temettü olarak dağıtabilmekte ve bu yolla gayrimenkul gelirini ortaklarına da aktarabilmektedir. Böylece gayrimenkul yatırım ortaklığının sahip olduğu paylarını satın alarak işe ortak olan bir yatırımcı, yüksek getirili gayrimenkullerin gelirlerinden dolaylı yolla yararlanmış olmaktadır.
Yatırım yapan kişiler gayrimenkul yatırım ortaklıklarının temettülerine ortak olmanın yanında, bu ortaklıkların paylarının borsada oluşturdukları olası fiyat artışlarından da yararlanma imkanına sahiptirler.
Gayrimenkul yatırım ortaklığının işleyişinde, likiditesi düşük olan gayrimenkulün kendisinden ziyade, ona yatırım yapmış olan bir şirketin paylarının satın alınması, gayrimenkul yatırımının likidite edilmesi sorununu çözmektedir.
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, yalnız gayrimenkule dayalı portföyün işletilmesinin kapsamında faaliyet gösterebilirler. Bunun doğal sonucu olarak, gayrimenkul yatırım ortaklıkları aktiflerinde makine veya ekipman bulunduramazlar. Ayrıca, inşaat işlerini ve bu işlere ait işleyişleri kendileri üstlenemez, projeleri yürütemez, ancak inşaat işlerini başka şirketlerin gerçekleştirdiği projelere finansman sağlayabilirler. Şirketin var olan faaliyetlerini gayrimenkul yatırım ortaklıklarının faaliyetlerine değiştirmesi şartıyla gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşmesi de mümkündür.
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, alışveriş merkezleri gibi büyük ölçeğe sahip gayrimenkul projelerinin finansmanına kaynak sağlar. Şirketlerin bu tür büyük projeleri hayata geçirmesi için önemli ölçüde finansman yükünü üstlenmesi gerekir. Bu, çoğu kez sahip olduğu özkaynakları yetersiz olan şirketler için faiz yükü anlamına gelen kredi yoluyla finansman demektir.