Bir arsa üzerinde pay sahibi olan kimselerin, inşaat yapacak teknik ve maddi kapasitesi olan bir müteahhit ile sözleşme yaparak, ücret ödemeden inşaat yaptırmasına kat karşılığı inşaat denir. Kat karşılığı inşaat yaptıracak olan kişiler, boş bir arsa sahibi olabilecekleri gibi, yıkılıp yeniden inşa edilecek mevcut bir binada kat mülkiyeti sahibi, yani “arsa payı” sahibi de olabilirler. Müteahhit arsa payı sahiplerinden paylarını alır, bunun karşılığında onlara ücret ödemek yerine arsa paylarının bedeli kadar daire verir. Özetle, 3 katlı 6 daireli bir apartman 5 katlı ve 10 daireli olarak yenilenirse, inşaat sonunda herkes dairesini geri alır müteahhit de ona kalan 4 daire ile kendini finanse etmiş olur.
Arsa sahipleri ve müteahhit noter aracılığıyla, Borçlar Kanunu'na göre istisna sözleşmeleri kapsamında yer alan "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" yaparlar. Sözleşmede inşaatta kullanılacak malzemenin cinsi, dairelerin özellikleri varsa mutfak, mobilyalar, inşaatın başlama ve teslim tarihi, kira yardımı, inşaat süresince vergi ve sigorta primlerini müteahhitin yükleneceği gibi detaylar yer alır. Sözleşmedeki detaylar ne kadar net olursa müteahhitin yükümlülüklerini eksik yerine getirme ihtimali azalır. Aynı şekilde bu sözleşme arsa payı sahiplerine de müteahhitin payına düşen hisseleri devretme yükümlülüğü getirir. Yani bu sözleşme iki tarafı da olası anlaşmazlıklara karşı korumaktadır.
Bir inşaata başlamak için müteahhit firma proje çizer, binanın kullanım alanları bu projede belirlenir ve belediye bu projeyi onaylarsa ruhsat verir. İnşaat ruhsatı alındıktan sonra, binadaki bağımsız kullanım alanları için kat irtifakı tapusu çıkartılır. Kat irtifakı ile hangi dairenin kime ait olduğu açıkça belirlenmiş olur. Bankalar kat irtifakı için konut kredisi verebilir ve kat irtifakları inşaat sırasında alınıp satılabilir. İnşaat bittikten sonra belediye binanın projeye uygun olup olmadığını denetler, eğer uygunsa iskan verir. İskan alındıktan sonra mevcut kat irtifakları kat mülkiyetine dönüştürülebilir.
Kat irtifakı sayesinde müteahhit henüz inşaat bitmeden dairelerini satabilir. Böylece firma paraya sıkışsa bile inşaatı bitirebilecek kaynağı sağlamış olur. Ancak kat irtifakı olarak alınacak bir dairenin projeye uygunluğu önceden incelenmelidir. Aksi takdirde satın aldığımız daireye iskan alamayabiliriz. Müteahhit kendisine ait tüm kat irtifaklarını sattıktan sonra işi ağırdan alabilir veya hiç bitirmeyecekmiş gibi davranabilir. Bu noktada sözleşmenin arsa sahiplerinini koruyacak tek belge olduğu unutulmamalıdır. Arsa sahiplerinin sözleşme yaparken son derece dikkatli olması, mümkünse bir uzmanın görüşünü alması gerekir. Müteahhitin eski işlerine bakmak, arsa sahipleriyle arasında ihtilaf olup olmadığını soruşturmak da referans olması açısından açısından faydalıdır.